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楼市纾困需要多一点耐心
李宇嘉 05-10 01:58

【环宇杂谈】

疫情缓解后,叠加在一起的楼市新政,就会看到效果,现在不能太着急。


近几天,不止一位城市的主政者急迫地咨询我,有什么管用的实招,能让楼市迅速稳定下来。我告诉他,首付调低了、利率下降了、契税减半了,很多纾困疫情的措施,对楼市也有好处。该用的政策都用上了,剩下的就是静待花开了。现在有一个问题是,新的疫情病毒传播太快,社会面管控比较严格,大家不敢去售楼处,导致我们这些政策看上去效果不明显。

到二季度,估计疫情会缓解。届时,叠加在一起的楼市新政,就会看到效果,现在不能太着急。另外,2016年以来的5年,一些城市的楼市需求端透支太厉害了,房价大涨,而居民的收入并未跟上来,大家对加杠杆有畏惧,再说现在也不允许违规加杠杆了,需求端刺激的效果并不大。现在,更应该在供给端做些工作,比如降低房屋全链条供应的成本。

目前,卖地、税收、银行利润、公服等,都指望地产,终端高房价是全链条高成本和高依赖的结果。当下不同过往,不能抱着固有思维,以为一剂猛药下去,老百姓就拎着小板凳奔向售楼处。而且,这几年很多年轻人来到一线城市,即便再怎么降低成本,他们也买不起房。因此,还要多筹集建设一些保障性租赁住房,让他们能扎根下来,楼市才有可持续的发展潜力。

结论是什么呢?不能太着急,政策都到位了,再给些时间,特别是疫情消停了,楼市会逐渐恢复过来。切记一定不能急于求成,一股脑把政策都松了,甚至从纾困转向刺激。从过去的经验来看,每次楼市下行,各地都急得不得了,把楼市下行说得非常严重。稳财政、稳投资、稳消费、稳上下游60多个行业、稳就业,这些诉求加一块儿,恨不得地产立马上两个台阶。

强烈的诉求背后,既看重地产产业链长、带动性强的特性,更有看重拉动地产是见效最快、最不费力的复苏路径。于是,各地接济楼市的政策一波又一波。问题是,政策出台并传导至开发商和居民端,改善预期和信心,有滞后效应、也有叠加效应。急于求成的地方政府,看楼市短期不好转,便一剂猛药接着一剂猛药,每个部门都有“稳增长”任务,最后就导致过度繁荣。

以2020年为例,那时的疫情冲击下,出问题的是中小微(餐饮、零售、影院等),楼市其实挺稳的,纾困疫情的一般政策就够了。但当时,各地都在给开发商纾困。除了土地出让金延期缴纳、降低保证金以外,据不完全统计,39省市43次出台放宽预售资金监管的政策。疫后宽松的资金环境本已给开发商加杠杆创造了条件,用来建房的预售资金居然也被挪用了。

于是,各地高价地、地王开始涌现。广州10大地王有一半是在2020年到2021年上半年诞生的。源头上地价上涨,加上疫情后资金环境宽松,购房融资也很方便,比如经营贷、首付贷等,形成了地价和房价相互拉动的局面。那一轮房价暴涨的局面,一直延续到2021年上半年,这也直接催生了史上最严厉的调控政策,比如金融端的三道红线,贷款集中度,购房首付和拿地自有资金监管,以及土地端的集中供地,地价房价联动,马甲拿地和溢价率限制等。

目前楼市下行,导火索是2021年政策过度紧缩。政策过度紧缩,绝非无缘无故,驱动力就是2020年疫情后楼市暴涨。楼市暴涨的触发因素,就是2020年疫情后不该有的楼市纾困。从疫情对经济循环的冲击看,目前相比2020年有过之无不及。加上外部形势严峻,内部需求收缩、供给冲击、预期转弱,楼市稳定是应有之义。关键是,能否避免历史重演。

目前,要防止“楼市差到了不可容忍的地步,影响要多大有多大”的舆论,形成对政策的绑架,导致各个主体(地方、银行、开发商)一股脑地出台刺激政策,甚至突破好不容易建立起来的长效机制,好不容易深入人心的“房住不炒”。在这个问题上,继续犯错的成本不可承受。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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