新闻
​楼市“领头羊”,不再属于深圳
李宇嘉 03-24 21:02

近日,上海的同行问我,上海楼市已开始反弹了,怎么深圳楼市却每况愈下呢?眼下的深圳楼市,真的是我近十年来都不曾见过的光景。2021年,深圳全年的二手房成交数量,创下近15年来的新低。自去年6月份,二手住房每月成交一直在3000套以下的“地量”徘徊。没成想的是,2022年更是开局不妙,1月份跌破2000套,2月份直接跌破了1000套。

当然,2月份因疫情影响,有的产权登记中心停止营业了,数据没那么惨,但低迷的态势并未有多大改观。一个2000多万人口的超级城市,过往楼市都非常活跃,每次政策有积极信号,超爱“搞钱”的深圳人,就拿着小板凳到售楼处排队。用不了多久,从卖地到卖房,从新房到二手房,一派繁荣景象。现在,深圳一个月的成交量竟然比不上北京或成都一天的量。

即便去年四季度以来政策积极纾困,貌似也是死水微澜。现在,深圳首套房利率降至4.90%,热点城市里最低,有开发商祭出“一成首付”,但市场对此也不感兴趣。据银行的朋友说,就连利率低至3.9%的经营贷也无人申请,为何出现这种情况呢?有人总结了三大原因,即参考价扼杀了“加杠杆”炒房,大学区打破了“学区房”神话,房产税增加了不确定性。

这三个因素确实是抑制楼市的重磅武器。笔者的一个朋友,2020年在宝安区抄底了一套价值1500万的房产,现在挂牌价涨到了2000万,朋友想降价100万套现,但过去三个月无人问津。中介小哥给出的答案是,现在市场上能接下这类豪宅盘的人太少了。我反问道,深圳的购买力不是很强大吗,怎么会无人接盘?中介小哥告诉我,允许加杠杆,就会有购买力。

深圳年轻人多,都想买房、炒房,尽快上车。根据贝壳研究院的统计,深圳新房平均购房年龄38.3岁,二手房平均购房年龄36.5岁。但是,尽管深圳居民收入相对高,但积蓄普遍不够,所以违规加杠杆就很常见。现在,不允许违规加杠杆了,接盘能力自然就下降了。问题是,过去1-2年靠加杠杆撑起来的高房价,现在高位不胜寒,二手房价连续9个月下跌。

去杠杆是全国一盘棋,大家面对的形势是一样的,但北京、上海的二手房市场开始触底回升了。为什么呢?就是因为北京、上海有很多老市民,他们手上或者有积蓄,或者有房改房或楼龄长的商品房,前者被称为“New Money”,后者被称为“Old Money”,这些是楼市的基本盘。一旦政策相对明朗了,这些置换需求,或为子女买房等,都会释放,他们是稳定市场的中坚。

有一个有意思的数据,上海外来人口来源地排名靠前的是江苏、浙江、安徽,深圳外来人口排名靠前的是湖南、湖北、广西。显然,上海外来人口能提供“New Money”的底子更厚实一些。总结一下,年轻人口是深圳购房主力,但积蓄不足、手上资产少,或者说“New Money”不厚实,“Old Money”也没有。过去想当然可以加的杠杆,现在不让加了,于是楼市就不景气了。

这就是为什么,深圳把公共住房的供应量提到60%,且其中大多数是租赁住房(公租房或保障性租赁住房)。年轻人多、没积蓄、没资产,来自父母的资助不够,面对超高房价,只能通过公共住房在深圳扎根下来,然后好好工作、攒首付,等到“New Money”的底子厚实了,再去买房;有了房子,过几年换房时就有了“Old Money”,这是深圳夯实楼市基本盘的路径。

过去,每次楼市反弹,深圳都是“领头羊”。主要原因就在于,深圳人对政策非常敏感,年轻人敢于加杠杆,楼市也就反弹的快。当“房住不炒”深入人心,加杠杆炒房成为过去式,当深圳全面限制新房价格,控制涨价预期,深圳也就无法再当“领头羊”了。楼市不景气反映了基本盘底子不厚实、比较弱势。深圳大规模建设公共住房,恰恰就是在夯实这个底子。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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