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人大代表王填:加快推动公募REITs,释放商业不动产生产力

来源: 作者:齐琦 2020-05-22
此次突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业带来冲击,也对商业不动产带来巨大压力

近年来,在经济增速下行压力下,商业不动产发展逐步放缓,而此次突发疫情对零售、餐饮、娱乐等行业的冲击,也对商业不动产带来巨大压力,全国人大代表、步步高集团董事长王填认为,需关注商业不动产在经济发展和社会稳定等方面的作用。

首先商业不动产不同于住宅,应将商业不动产从房地产调控中分出来。从价值属性来看,商业不动产的价值与经营绩效有着显著的正相关,本质上是以经营为抓手的服务业,是靠实干和艰苦经营创造的价值,而住宅价值受益于自然升值;从收益属性来看,商业不动产的收益率较为理性,毛租金收益率一般为5%-8%,按照商业不动产50万亿元的存量,每年租金的潜在财富效应可达3万亿元,如若参照国际市场30%的证券化水平,可形成逾15万亿元的可投资市场,具有较强的财富效应,而住宅租金收益率一般不高于2%,容易形成泡沫;从投资属性来看,商业不动产的大宗交易主要以机构为主,而住宅以个人投资者为主。

其次,中国房地产的问题是一个系统问题,其调控也应是在全面系统化的平衡和抉择中推进。商业不动产作为空间载体,其提供的空间服务是产业发展的重要生产要素,对于解决社会就业、满足人民群众消费转型和促进经济发展有着重要的作用。对商业不动产的一刀切,大大抵消了住宅调控的效果,丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会,压制了中国商业不动产的活力,延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级,实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。

对此,王填建议,首先将商业不动产从住宅调控中解放出来。具体看来,商业不动产不同于住宅,具有较强的实业属性,与日常工作和生活密切相关,涉及众多行业和众多个体,服务无数中小微商户和大众群体,产业调控对于商业不动产应该区别对待,房地产调控的对象应是住宅市场调控,应将“房地产调控”改为“住宅市场调控”。

其次,实施积极的金融政策支持。由于商业不动产整体贷款额度受制于整个房地产调控,大部分银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款,造成商业不动产贷款审批较难,建议商业不动产贷款额度从房地产总额控制中脱离出来,支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批,鼓励商业不动产行业的并购重组贷款,鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。

再者,加强城市网点规范化和制度化管理。目前我国城市商业网点重复建设、布局散乱、行业发展无序问题突出,建议对城市商业网点进行规范性、制度化管理,控制商业重复建设,使商业资源有效利用,使商业布局更加合理。

此外,加快推动公募REITs。房地产信托投资基金(REITs)是国际上帮助具有优质商业不动产的企业解决融资难的常见方式,可以改善企业的财务结构,推动产业升级。加快推动公募REITs,加强商业不动产市场的流动性,释放商业不动产的生产力。

最后,建议给予商业不动产一定的税收优惠政策。

例如,商业地产企业资产重组,商业物业产权过户且该公司实际性经营管理权不发生变更的,过户环节建议免征土增税;从租计征房产税时,允许扣除法定折旧额和贷款利息支出;单一商业物业经营发生亏损,或因经营亏损暂时停业的,免征房产税;参考企业社保减免政策,疫情期间对202年2月到6月房产税进行直接减免,支持企业渡过难关;个人出租商业物业的财产租赁所得,允许扣除其房产法定折旧和房贷利息支出后计算个人所得税。

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